La Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) de la Junta de Andalucía ha contratado un total de nueve abogados en todo el territorio, de ellos uno en Almería, para reforzar su gabinte jurídico tras poner en marcha hace cinco años aproximadamente, una campaña sistemática de expulsión de las personas que han ido ocupando ilegalmente su parque de viviendas.
La Junta, que ha adjudicado el servicio en nueve lotes por un montante total de 135.002 euros para dos años, y el coste más bajo es el de Almería, con 5.081 euros, y le sigue Huelva con 5.575 euros, siendo la cuantía mayor la destinada al que se encargará de los juzgados Civil y Mercantil de Sevilla, que alcanzará los 30.495 euros.
Solo en lo que va de año, y nada más que en Almería, la Junta por medio de AVRA lleva iniciado unos 30 procedimientos, la mayoría de expulsión de personas que ocupan las viviendas sin ser las adjudicatarias, pero también hay casos en los que se reclama el pago del alquiler por vía judicial, o se les informa de la incautación de las fianzas. Pero no todo es eso, ya que en febrero el problema de esta agencia era localizar a unas 70 personas a las que se les había concedido ayudas para el alquiler y no daban con su paradero para hacérselo efectivo.
Un total de163 familias que residen en promociones de viviendas públicas titulari-dad de la Junta de Andalucía en seis municipios de la provincia de Almería verán en breve mejorados sus edificios, tras los contratos para la ejecución de obras acogidas al Decreto de Construcción Sostenible firmados por la Consejería de Fomento y Vivienda, a través de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA).
El Consejo de Gobierno ha aprobado una modificación presupuestaria en la Consejería de Fomento y Vivienda con el fin de preparar el desarrollo de la Ley de Tanteo y Retracto en Desahucio de Viviendas, cuyo proyecto será debatido esta semana en el Pleno del Parlamento de Andalucía. La decisión, que supone una dotación inicial de 4 millones de euros, permitirá a este departamento ejercitar el derecho de adquisición preferente de viviendas afectadas por daciones en pago y ejecuciones hipotecarias. Con ello se facilitará la permanencia en sus viviendas de familias afectadas por desahucios, que pasarán a ser inquilinas con alquileres sociales, y se incrementará el parque público residencial destinado a personas en situación de vulnerabilidad.
De acuerdo con la nueva ley, la Administración ejercerá el tanteo y retracto en función de la situación socioeconómica de las familias, aplicándose a los colectivos de especial protección y atendiendo a una tipología de inmuebles que debe responder a las características exigidas para las Viviendas de Protección Oficial (VPO). Una vez ejercido este derecho, los afectados tendrán prioridad de alquiler sobre el inmueble que ha sido su domicilio habitual.
El tanteo y el retracto se prevé para la dación en pago, mientras que para la ejecución hipotecaria se reserva solo la segunda opción, lo que implica actuar al final del proceso una vez comunicado el desalojo y concluida la subasta judicial de la vivienda y su adjudicación.
La intervención se lleva a cabo en un periodo de 60 días naturales contados a partir de la notificación de la transmisión del inmueble al nuevo adjudicatario. En el caso de que se haya producido la subasta pero la familia todavía permanezca en el domicilio, el plazo se aplica a partir del día en que el juez determine la fecha de salida de los moradores del inmueble. Si la Administración no tiene conocimiento de la orden de desahucio, puede realizar la compra en el momento en el que tenga constancia de la misma.
El texto legal que se debate esta semana en el Parlamento fija como precio de la vivienda el valor del crédito a extinguir, en el caso de las daciones en pago, y la cantidad estipulada como valor de transmisión por el instructor judicial mediante resolución. Además de este importe, la Junta abona los costes asociados a la operación.
Por otra parte, la norma establece obligaciones de información y notificación a la Junta para los estamentos y profesionales que intervienen en los procesos de desahucio. Así, los órganos judiciales deben trasladar, previo convenio con la Administración autonómica, los documentos relativos a la transmisión de la vivienda en subasta judicial y las órdenes de lanzamiento, mientras que los registradores de la propiedad tienen que informar del cambio de titularidad del inmueble y los notarios, de las operaciones de transmisión. Por su parte, el adquiriente de la vivienda otorgada por dación en pago está obligado a avisar de su adquisición para que se pueda ejercer el derecho de compra preferente. También se reconoce este derecho a los ayuntamientos, previo acuerdo con la Junta.
Refuerzo de las sanciones
La ley modificará el régimen sancionador para prevenir abusos y reforzar los derechos de las personas consumidoras en las operaciones de adquisición de viviendas protegidas. De este modo, se incluyen modificaciones para calificar como muy grave, y castigar con multas de entre 30.001 a 120.000 euros, la no devolución por parte de los promotores de las cantidades entregadas a cuenta por los adjudicatarios en caso de resolución del contrato de compraventa. Hasta ahora, este supuesto no estaba tipificado como infracción.
Asimismo, se impondrá la máxima sanción a los promotores o personas jurídicas que mantienen vacía una VPO sin causa justificada por un periodo superior a tres meses. Como faltas graves, con multas de entre 3.001 hasta 30.000 euros, se consideran el incumplimiento del adjudicatario de ocupar el inmueble como domicilio habitual y permanente en el plazo previsto, así como la no presentación de la documentación requerida sobre esa ocupación.
La implantación del derecho preferente de adquisición completará el marco normativo de la lucha contra los desahucios en Andalucía, que se inició con la Ley de la Función Social de la Vivienda, en vigor desde octubre de 2013 pero suspendida parcialmente por el Tribunal Constitucional a raíz de un recurso presentado por el Gobierno de España.
Junto con las reformas legales, la Junta desarrolla otras iniciativas en este ámbito, como el Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2016-2020, que dirige sus prioridades al fomento del alquiler, el impulso a la rehabilitación y la lucha contra los desahucios, concentrando los esfuerzos en apoyar a las personas más vulnerables y con menos recursos.
Asimismo, se ha reforzado el Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento Integral en materia de Desahucios, con el que se presta apoyo personalizado a través de la prevención, la intermediación y la protección, además de abrirse varias líneas de ayudas públicas al alquiler para personas afectadas y en situación de vulnerabilidad o con ingresos limitados.
La Administración autonómica también ha firmado convenios con el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) y la Federación Andaluza de Municipios y Provincias para coordinar y anticipar el apoyo social a las familias afectadas.
Desahucios en Andalucía
Esta producción legislativa y de medidas de acción, la más avanzada del conjunto de comunidades autónomas sobre la materia, hace frente a un problema que sigue teniendo una gran incidencia en Andalucía, aunque ya comienza a remitir.
Según los datos del CGPJ, durante el año pasado se produjeron 10.437 lanzamientos (de cualquier tipo de inmuebles, no sólo de vivienda principal). Esta cifra supone el 17,2% del total nacional. En términos de incidencia relativa, en 2017 ejecutaron 1,25 lanzamientos por cada mil habitantes, por debajo de la media nacional (1,30) y de las de siete comunidades autónomas.
En el quinquenio 2013-2017 se ejecutaron en Andalucía 50.739 lanzamientos de inmuebles de todo tipo por impagos hipotecarios o de alquiler (el 15,5% de los 326.430 del conjunto de España). En términos relativos, 6,05 desahucios por cada mil habitantes, por debajo los 7,01 de la media nacional y de nueve comunidades autónomas.
Durante el mismo periodo, el 36,2% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre cualquier tipo de finca culminaron en lanzamientos, frente a la media nacional del 44,9%. En este punto, Andalucía es la cuarta comunidad con menor tasa de lanzamientos sobre ejecuciones es menor, sólo por detrás de Extremadura, Navarra y País Vasco. Ello significa que, en la comunidad, son más las ocasiones en las que las dificultades de pago de las familias pueden finalmente reconducirse hacia otras soluciones como la dación en pago, la reestructuración de la deuda o el alquiler social, para evitar la salida de sus hogares.
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