El TSJA ha acordado designar un perito judicial para que emita un informe sobre el valor de las fincas del Algarrobico (Almería) en marzo de 2006. Esta decisión se produce luego de que la Junta de Andalucía iniciara un expediente para ejercer el derecho de retracto sobre ellas, debido al valor ambiental que poseían siendo urbanizables.
El objetivo es cuantificar la "merma económica" que habría sufrido la promotora al no poder desarrollar urbanísticamente el sector ST-1, sobre el que se encuentra el hotel. Además, se debe determinar si esta pérdida de aprovechamiento urbanístico, sumada al "coste del proyecto de urbanización ya ejecutado parcialmente", se deben a un mal funcionamiento por parte de la administración.
El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) ha dictado un auto en el que ordena emitir la pericial judicial acordada, designando para ello a un arquitecto superior de entre la lista que obra en la sala. Aún no se ha nombrado al profesional que llevará a cabo esta labor.
Azata Patrimonio ha propuesto una prueba pericial que ha sido aceptada por la Sala en el marco de uno de los dos procedimientos por responsabilidad patrimonial iniciados en 2014 ante el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía. Estos procedimientos buscan obtener indemnización por "daños y perjuicios" causados tanto a la Junta de Andalucía como al Ayuntamiento de Carboneras.
En junio de 2022, el contencioso-administrativo fue reactivado después de haber estado suspendido durante seis años mientras esperaban que dos pleitos similares fueran resueltos en la Audiencia Nacional (AN).
Azata Patrimonio ha solicitado a la Audiencia Nacional una reparación integral por los daños y perjuicios patrimoniales, morales y personales que han sido causados por la actuación ilógica, irrazonable y arbitraria de las dos administraciones. Estas acciones alteraron el planeamiento legal que sustentaba la urbanización y edificación, sin tener en cuenta la coordinación ni el rigor exigibles. Por esta razón, Azata Patrimonio reclama 28,8 millones de euros.
Azata Patrimonio argumenta que el derecho de retracto ejercido por la Junta, con un importe de 2,3 millones de euros, no compensa los "daños antijurídicos" atribuidos a las dos administraciones demandadas antes del año 2006. Esto ha provocado que se paralicen las obras "de urbanización y de edificación" por parte de la empresa, pero solo cubren el "valor de adquisición" de las fincas en 1999.
Se ha demostrado sin lugar a dudas que la ejecución del Plan Parcial para el sector ST-1 no se ha podido realizar debido a la responsabilidad de Junta y Ayuntamiento de Carboneras. Esta situación se refleja en dos hitos importantes: el inicio del expediente de retracto en marzo de 2006 y la sentencia emitida en 2012, que concluyó que El Algarrobico se encontraba ubicado en una zona C1 o de interés general.
La Junta notificó el inicio de un expediente y habían aprobado numerosos instrumentos de planeamiento para el sector ST-1. También se había obtenido licencia para la edificación del hotel y se había iniciado las obras de urbanización, que ya estaban ejecutadas económicamente en más del 70 por ciento y materialmente hasta el 61,31 por ciento.
La pericial judicial deberá determinar si esto es así y fijar si el porcentaje de ejecución de las obras de urbanización que figura en el informe de parte emitido por los directores de obra "se corresponde con el realmente ejecutado", así como cuál es ese porcentaje en concreto.
El informe tiene que recoger también si la ejecución material de las unidades de obra "corresponde con la ejecución económica del proyecto" y fijar en qué porcentaje se estaría en marzo de 2006.
De acuerdo a lo acordado por el TSJA, la pericial dirimirá técnicamente cuáles son los aprovechamientos urbanísticos patrimonializados en diferentes parcelas de acuerdo a las normas urbanísticas del PGOU de Carboneras de 1998, la edificabilidad y usos asignados en el proyecto de compesación, y el porcentaje de urbanización del sector conforme al proyecto.
Al tiempo, el informe tendrá que establecer este mismo valor económico, pero tomando como "unidad de medida" el metro cuadrado/techo.
En este punto, Azata Patrimonio argumenta que, con la sentencia de 2012 por el que el sector dejó de ser suelo urbanizable, se le "se le alteraron las condiciones de ejercicio de la ejecución de la urbanización" porque se produjo, desde el punto de vista jurídico, "un cambio en la ordenación territorial y urbanística del sector cuando el desarrollo del Plan Parcial aprobado en el año 1988 se encontraba ya en su fase final de ejecución".
Rechaza que, como sostiene la Junta, "no haya habido pérdida de valor de las fincas" por su inclusión como zona protegida en el PORN del parque natural de Cabo de Gata y subraya que el importe de 2,3 millones corresponde a su valor "cuando aún no había iniciado su desarrollo urbanístico y estaba todavía sin urbanizar".
Añade que el retracto se hizo sobre las fincas adquiridas en 1999 y no teniendo en cuenta que "la realidad material y jurídica ya había sido transformada siete años más tarde con la aprobación del Proyecto de Compensación y su inscripción en el Registro de la Propiedad, con la ejecución del Proyecto de Urbanización y con la edificación del hotel".
La promotora afirma que la resolución del Consejo Consultivo de Andalucía "reconoce expresamente" que hay "una responsabilidad patrimonial" tanto por parte de la Junta como del Ayuntamiento. Esta responsabilidad se deriva de las Normas Subsidiarias de Carboneras de 1998, que según la promotora, "debían haber excluido el sector ST-1 del proceso urbanizador".
Esta pericial judicial servirá para definir parte del quantum indemnizatorio que correspondería a Azata Patrimonio por una eventual responsabilidad patrimonial de Junta y Ayuntamiento carbonero. La promotora ha incluido en su reclamación daños no solo materiales sino también "daños morales" al patrimonio y la imagen de la empresa.
La empresa ha aportado un informe pericial, el Ayuntamiento también ha presentado uno y la Junta de Andalucía contrató en 2016 a un arquitecto para realizar un informe. Además, el tribunal ha acordado otra pericial judicial por parte de técnicos designados de la Diputación Provincial.
"El auto ordena que se certifique por parte del Registro de la Propiedad la fecha en la que la Junta remitió cartografía y planos de ordenación de la ampliación del perímetro del parque natural de Cabo de Gata-Níjar contenida en el PORN de Cabo de Gata de 1994". El Auto requiere que el Registro de la Propiedad certifique la fecha en que la Junta remitió los documentos pertinentes para ampliar el perímetro del Parque Natural. Estos documentos se encuentran recogidos en el Plan Ordenación Territorial (PORN) del Cabo de Gata del año 1994.
Finalmente, la consejería tiene plazo para presentar el "expediente completo de corrección de errores" en relación a la normativa ambiental mencionada. Esta normativa sustituyó tres mapas, entre los cuales estaba el del Algarrobico, que contenía los suelos del sector ST-1 y lo incluía como suelo urbanizable ordenado con uso turístico. Esto excluyó la zona C1 o área de interés natural en la que se encontraba incluido en la planimetría original.
Agenda
Si (
No(