La subida del euríbor y el alza de los tipos de interés han hecho que conceptos como la subrogación hipotecaria estén de plena actualidad. Pero, ¿a qué se refiere este término y qué ventajas puede ofrecer a los propietarios? A continuación, una pequeña guía para entender este procedimiento y beneficiarse de él.
Actualmente, el ascenso frenético del valor del euríbor, que ya ha superado el 4%, ha puesto al mercado hipotecario en una situación delicada. Tanto es así que los cambios en las condiciones de algunas hipotecas (sobre todo las de tipo variable, que se han encarecido significativamente) están causando un verdadero quebradero de cabeza a los propietarios.
Esto ha hecho que muchas personas que compraron una vivienda hace unos años estén valorando cambiar su préstamo hipotecario a otra entidad bancaria, pero sin cancelar su hipoteca actual. Es decir, realizar una subrogación de hipoteca.
Al contrario de lo que pueda parecer, no es una operación complicada; de hecho, gracias a comparadores hipotecarios como Rastreator, se puede realizar desde casa y sin demasiadas complicaciones, ya que un asesor te ayudará a comprobar si te compensa o no económicamente hacer dicho cambio.
¿Qué es la subrogación de hipoteca?
La subrogación de hipoteca es una operación a través de la cual se sustituye en el contrato de la misma una de las personas (jurídica o física) por otra que se realiza para que el titular de la propiedad cambie la hipoteca de una entidad bancaria a otra sin apenas comisión por subrogación (puede oscilar entre los 200 y 600 euros dependiendo de la tasadora).
Es importante señalar que durante el 2023 la comisión de subrogación no se paga, por lo que es un momento excelente para dar el paso. De hecho, a excepción de esta comisión, en una operación de subrogación hipotecaria la mayoría de los gastos (como los gastos de gestoría, notaría y registro de la nueva hipoteca y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) los asumirá la nueva entidad financiera.
Ventajas de subrogar una hipoteca
La principal ventaja que buscan casi todos los que se interesan por la subrogación hipotecaria es reducir el tipo de interés, prescindir de productos vinculados o evitar pagar la comisión de apertura de una nueva hipoteca.
Sin embargo, debido a la actualidad financiera, una de las ventajas más atractivas a la hora de realizar esta operación es para pasar de cambiar el tipo de interés variable a uno fijo.
Según el último análisis de Rastreator –actualizado el 18 de septiembre de 2023– del total de hipotecas que han experimentado cambios en sus condiciones, el 39,5% lo ha hecho en los tipos de interés. Otro dato interesante de este mismo informe es que el 34% de españoles ha decidido amortizar su hipoteca este año para ir más desahogados con las cuotas, lo que podría estar asociado al aumento del euríbor y los tipos de interés.
Pero existen otras situaciones en que subrogar la hipoteca puede resultar beneficioso:
- Querer cambiar de una entidad porque otra ofrece mayores beneficios.
- Para eliminar productos vinculados a la actual hipoteca.
- Ajustar los plazos de amortización.
- Cambiar el titular de la deuda, fundamentalmente en operaciones de compraventa.
Pero, sin duda, el objetivo número uno de subrogar una hipoteca es mejorar las condiciones y rebajar la cuota de la misma.
¿Cómo subrogar una hipoteca?
Dar el paso es sencillo, lo primero que se debe hacer es buscar una hipoteca con mejores condiciones que la actual y, para encontrarla, lo más aconsejable es utilizar un comparador de hipotecas donde visualizar en una sola página todas las opciones disponibles. Cuando aparezcan en pantalla, solo se trata de seleccionar las mejores en cada caso y pedir a las diferentes entidades una propuesta de mejora de hipoteca. Una vez seleccionada se presentará la opción de mejora a la entidad actual para que pueda valorar si le interesa igualar o mejorar la oferta.
Si se tienen dudas durante el proceso, existe la opción de solicitar ayuda de un asesor hipotecario para que se encargue de negociar con las entidades la mejor opción para hacer la subrogación de tu hipoteca. Se solicitarán algunos datos básicos (situación laboral, valor de la vivienda, importe de la hipoteca, plazo de devolución, etc.) para poder calcular el margen de ahorro que se podría obtener y para analizar la viabilidad de la operación con las diferentes entidades.
Por cierto, según el análisis de las mejores opciones para subrogar la hipoteca realizado por el comparador, Caixabank y Openbank son las entidades que ofrecen las mejores opciones actualmente.
Para finalizar, es importante tener en cuenta que, una vez recibida la oferta de la nueva entidad, el banco actual dispone de un plazo máximo de 15 días para contraofertar mejores condiciones. En total, este periodo sumado al que se necesite para reunir la nueva documentación, sumaría aproximadamente un mes para completar el proceso de subrogación hipotecaria.
Es cierto que cambiar de entidad es algo que puede desalentar a muchos hipotecados, pero las ventajas que ofrece la subrogación de hipoteca, unido a que se trata de un proceso rápido y sencillo, hace que valga la pena tener esta opción en cuenta, sobre todo para aquellos hipotecados a tipo variable teniendo en cuenta la evolución alcista del euríbor.
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